既存住宅取引の活性化について考察する

大変お世話になっております。
反逆する武士
uematu tubasaです。

~~~~~以下は読売新聞ONLINEより~~~~~
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20160913-OYT8T50112.html
“新築好き”日本で中古住宅取引は活性化するか?
住宅ジャーナリスト 山本久美子. 2016年09月14日 05時20分

住宅は「一生に一度の高い買い物」と言われるが、「どうせ買うなら新築を」と考える人も多いのではないだろうか。そんな日本人の新築志向もあって、欧米と比べて日本は中古住宅の取引が少なく、少子高齢化による空き家の増加にも拍車をかけている。こうした事態を受けて政府は、中古住宅取引の活性化対策に本腰を入れ始めた。一方で、消費者の間でも、中古住宅の間取りや内装を自分のライフスタイルに合わせて改修する「リノベーション」が注目され始めるなど、中古住宅に対する意識が変わりつつある。日本の住宅市場に変化は起きるのか。住宅ジャーナリストの山本久美子氏が解説する。

「マイホーム=新築」のイメージ刷り込まれる

 「マイホームを買うなら、新築と中古のどちらを選びますか?」。こう聞かれたときに、「やっぱり新築かな」と答える人が多いのではないだろうか。

新築住宅を選ぶ人が多いことは、内閣府の「住生活に関する世論調査」(2015年度)からもうかがえる。同調査によれば、住宅を購入するなら「新築住宅」を選ぶという回答が73.0%(新築一戸建て63.0%、新築マンション10.0%)に上り、「中古住宅」と答えた人はわずか9.9%(中古一戸建て6.1%、中古マンション3.8%)だった。

 こうした「新築至上主義」が生まれた背景には、日本の住宅政策がある。第2次大戦で焼け野原になった我が国では戦後、極度の住宅不足を解消するために、大量の新築住宅が供給された。高度経済成長期になると、東京に地方から大勢の働き手が集まり、彼らの住む場所を確保するために「ベッドタウン」を造成して、大量の新築住宅を用意した。そうした結果、多くの日本人に「マイホーム=新築住宅」というイメージが刷り込まれたといっていいだろう。

 ところが、多くの調査で「新築住宅を選ぶ理由」を聞いてみると、「すべてが新しくて気持ちいいから」「人が住んでいた後には住みたくないから」といったイメージ先行の理由が上位に挙がることがほとんどなのだ。

 一方、「中古住宅を選ぶ理由」では、「住みたい場所に住宅を購入するためには、中古住宅の方が手が届きやすいから」と価格面を理由に挙げることが多い。「マイホームは、なんとなく新築がいい。ただし、資金的に厳しいなら中古を選ぶかも」。それが大半の日本人の意識だとしたら、住まいの選択肢はなんと狭いことだろう。

欧米は中古を買うのが当たり前

 日本は海外と比べても中古住宅の存在感がない。国土交通省の調べによると、中古住宅の流通シェアは、アメリカ(10年)が89.3%、イギリス(12年)が88.0%、フランス(13年)が68.4%なのに対し、日本(13年)は14.7%に過ぎない。

 欧米では、強固な建物を建てて、手を入れて住み継ぐことが基本だ。もちろん、伊勢神宮の「式年遷宮」に見られるように、日本では木造建築物を建て替えることで建築技術を代々継承する文化があり、地震などの災害が多いことなども含め、海外とは異なる事情もある。

 だが、アメリカ西海岸の都市ポートランドで現地の人に聞いた話では、アメリカ人の多くはむしろ、新築の方がリスクが大きいと考えるのだそうだ。新築は「建ったばかりで安全性や使い勝手がいいか分からない。植栽も成長していないなど、未確定要素が多い」というのがその理由。「成熟した街や建物の方が安心」という考え方もあるわけだ。

中古住宅市場の活性化対策が次々に

 政府は、06年に施行した「住生活基本法」で、「ストック重視=中古住宅・リフォーム市場の活性化」を打ち出したものの、なかなか有効な政策を取ることができなかった。だが、10年に打ち出した新成長戦略で「中古住宅・リフォーム市場の倍増」の目標を掲げ、12年に国交省が取りまとめた「中古住宅・リフォームトータルプラン」などにより具体的な対策が見えてきたことで、重い車輪がようやく動き出した。

例えば、政府は13年、中古住宅の「インスペクション(住宅診断)」のガイドラインを策定した。その背景はこうだ。

 中古住宅は、新築時の品質や性能の違い、その後の劣化状況によって、物件ごとに差があることから、消費者は購入する際、品質や性能などに不安を感じることが多い。その不安を払拭するためには、売買の時点で物件の状態を把握できるインスペクションが効果的で、消費者のニーズも高まっている。客観的で適正な診断結果を提供して消費者に安心感を与えることで、中古住宅取引の普及・促進ができるというわけだ。

 さらに、今年6月には、改正宅地建物取引業法が公布された。この法律は、中古住宅の取引時にインスペクションが活用されるよう、宅地建物取引業者の役割を強化する内容になっており、2年以内に施行される。
 施行されれば、不動産を仲介する事業者は、売買契約の締結前に行う重要事項説明の時に、インスペクションを実施しているかどうかを説明するよう義務づけられる。実施している場合はインスペクションの結果を説明することなども義務づけられるようになる。

リフォームを促進させる制度を導入

 中古住宅のリフォームについても、政府は14年に「住宅リフォーム事業者団体登録制度」を創設した。一定の要件を満たすリフォーム業者を国が登録・公表することで、消費者保護や適正な住宅リフォームの推進を目指したものだ。今年4月からは、多世代同居のためのリフォームを対象とした減税制度を導入したほか、若年層を対象にリフォーム費用の一部を補助する制度も検討されている。

 不動産業界の取り組みも進んでいる。中古住宅市場では、築年数に応じて建物の価値が減り、築後20年から25年で価値がゼロになるという取引慣行がある。そのため、古い建物だと、たとえメンテナンスやリフォームを施していても、それが売却時の価格に反映されないという課題があった。
 そこで、公益財団法人「不動産流通推進センター」は15年、政府の指針を受けて、「戸建住宅価格査定マニュアル」を改訂した。改訂されたマニュアルでは、古くても建築時の性能が高い建物や、売却時にインスペクションを受けたり、リフォームをしたりしている建物などについては、不動産会社の査定額が高くなるようになっている。

新築にこだわらない若い世代も

 国や不動産業界が中古住宅市場の活性化策に乗り出す一方で、消費者の意識も変わりつつある。

例えば、古着をおしゃれに着こなしたり、古民家カフェに落ち着きを感じたりと、時の経過が作り出す趣に価値を感じるといった若者が増えている。新築住宅へのこだわりは薄れ、立地や管理状態に満足できれば、築年の古いマンションを買って、自分好みにリノベーションして住もうといった消費者が増えつつあるのだ。

 これは、新築では得られない個性的なデザインのリノベーション事例を発信する設計事務所が増えてきたことで、「中古でも自分らしい住まいを手に入れられる」という認識が一般に広がったことも要因になっているのだろう。

 ちなみに、「リフォーム」と「リノベーション」の違いだが、リフォームはいわゆる「改修すること」であるのに対し、リノベーションとは、「建築当時の性能よりも、今の生活に合うレベルに性能を引き上げる改修(リフォーム)をすること」だとしている場合が多い。

 オウチーノ総研の「日本人の住宅意識調査」では、「家を買うとしたら『中古+リフォーム』を選択肢として考えるか」という問いに対し、「積極的に考える」「選択肢の一つとして考える」が合わせて73.8%もいた。しかも、20代に限ってみると、実に84.8%が「中古+リフォーム」を選択肢に入れている。「新築を買うよりも低価格で、『こだわり』が実現できそうだから」ということのようだ。

 DIY(日曜大工)の広がりも、リフォーム、リノベーションの浸透に一役買っていると言えるだろう。最近では、高度な技術がなくても簡単に塗ることができるペンキや、デザインが豊富で貼り替えやすい壁紙も数多く販売されている。ホームセンターなどでDIY教室も開催されているので、水回りの工事などは専門業者に頼まなくてはならないけれど、内装なら友達と一緒にワイワイやってしまうという若者も少なからず出始めている。

「リノベーション物件」も増加

とはいえ、中古住宅を購入するだけでもハードルが高いのに、さらに時間とお金をかけて、自分でリノベーションしようと考えるのは、まだ一部。住み手側に強いこだわりがある場合に限られるようだ。

 「もっと手軽に、良い中古住宅に住みたい」と考えている人には「リノベーション物件」を買うという選択肢もある。リノベーション物件とは、専門に取り扱う事業者が中古住宅を買い取り、リノベーション工事を施して新築と比べて遜色ないレベルに引き上げてから売り出す物件のことで、近年、増加傾向にある。買い主側は、自分で工事を発注する必要がなく、購入後すぐに入居できるというメリットがある。

 ここで注意すべきなのは、内装や外付けの設備だけを交換して給排水管などは古いままだったりと、見た目だけを良くした物件が混在している恐れがあること。リノベーション物件と呼ぶのに、特に定義がないからだ。この点を解消するため、一般社団法人「リノベーション住宅推進協議会」は、「優良なリノベーション」の統一規格を定めて、品質基準を満たした物件を「適合リノベーション住宅」と認定することで、リノベーション住宅の質の向上を図ろうとしている。

親身になってくれる業者をパートナーに

 中古住宅に愛着を持って気持ちよく暮らすためには、できるだけ手を入れることをお勧めしたい。築浅でリフォームの必要がない場合でも、壁紙を好みのものに貼り替えるだけで、部屋の印象はがらりと変わる。自分らしい空間になり、自分で手を入れた分だけ愛着も増すもの。

 古い中古住宅を買うなら、あらかじめリノベーション前提で予算を考え、表からは見えない給排水管などの傷み具合も確認したうえで、好みのデザインにリノベーションすれば、住み始めてすぐに水漏れが起こるといったリスクもなく、快適に暮らせるはずだ。

 親身になって自分に寄りそってくれる不動産会社やリノベーション事業者などをパートナーにできれば、魅力的な中古住宅に出会える可能性も高くなるだろう。

プロフィール
山本 久美子( やまもと・くみこ )

 住宅ジャーナリスト。早稲田大学卒。リクルートで「週刊住宅情報」「都心に住む」などの副編集長を歴任。独立後は、住宅メディアへの執筆やセミナーの講演などで活躍中。著書『 買い上手こそ!中古マンション 購入&リフォーム 得する選び方・改装術 』(小学館)のほか、「SUUMOジャーナル」「All About」などのサイトで連載中。
~~~~~以上は読売新聞ONLINEより~~~~~~~~

日本人の新築信仰は刷り込みによるところが大きく、経済合理性に裏打ちされたものではありません。
我が国日本でも既存住宅の積極的な売買取引を推進するべきでしょう。

既存住宅をすぐに適正価格で売買できれば、何かあれば現金化できるという意味で資産的性格が強化されますし、住み替えやすくなります。
今後、空き家が多数存在するという売り手過剰な住宅市場においては、買い手有利が続くでしょう。

住宅における供給過剰と需要縮小が発生している場合には、供給抑制と需要創出を目的とした政策を策定する必要があります。

私個人の現在の考えを記述します。

【供給抑制】
戸建て住宅及び集合住宅の新規建築に対して、1戸につき500万円の課税を行います。
これを最低でも10年間継続します。
年間の新規住宅着工件数は約80万戸から90万戸なので、大幅に減らします。
500万円の課税でも新築が減らないのであれば、課税額を1000万円まで大幅引き上げることで対応します。

【需要創出】
リフォーム補助金及びリノベーション補助金を支給します。
補助上限額を決め、リフォームまたはリノベーション費用の2割から5割を公的補助します。
また、住宅の質が悪いためにリフォームもしくはリノベーションが難しい場合は建て替えも支援します。
これも補助上限額を決め、建て替え費用の2割から5割を公的補助します。
補助率に関してはどのような工事をして、どのような機能が付与されるのか、所得制限などで決定するべきでしょう。


いずれにせよ、新築抑制策と改修補助金制度が確立しないことには既存住宅市場の活性化とはならないと思います。
この住宅ジャーナリストは希望的観測を記述しているだけだと考えています。

住宅政策に関しては考えをまとめたいのですが・・・天皇陛下のことがあるので進みません。
本当に悲しいです。

以上です。
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第一弾の寄附⇒ http://hangyakusurubusi.blog.fc2.com/blog-entry-766.html
第二弾の寄附⇒ http://hangyakusurubusi.blog.fc2.com/blog-entry-1011.html

====加筆修正予定====
現在第3版。
誤字脱字や事実誤認などございましたらお気軽にメールをお送りください。
歴史に爪痕を残す電子書籍にするために、読者の皆様から送られてくるメールが頼り。
首を長くしてお待ちしています。
反逆する武士のメールアドレス:rebelbushi@gmail.com

※※※補足情報※※※
本書はMicrosoft Office Word2010を使用して作成されました。
加筆修正を随時行っていきますので、何卒ご理解の程をお願い致します。
【字数】現在35,000文字
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uematu tubasa

Author:uematu tubasa
平成生まれの尊皇攘夷派で、某国立大学の経済学部出身の
uematu tubasaと申します。

基本情報技術者、電子書籍作家。

失業と低所得と借金に負けない!
私は戦う、この残酷な世界で!

北朝鮮の核実験がきっかけで政治に興味を持った若者です。
『消費税廃止への進撃』
『ビジネスの種を蒔け』
『究極の空き家対策』
『家賃半額』を出版しました。

『住宅資産倍増計画(仮)』
『天皇最強説(仮)』を出版する予定です。

日本核武装論の出版が中期的目標です。

核武装推進論者、ネオクラシカルリアリスト(新古典派現実主義者)、地政学の基礎は理解しております。

自主憲法制定論者(現行憲法破棄、大日本帝国憲法改正)、女系天皇公認論者、暫定的な保護貿易協定推進論者、消費税廃止論者、経済ナショナリスト、公的家賃補助導入論者、対米自立論者、日米同盟堅持論者、反特定亜細亜、移民拒絶論者。

すべての売国法案に反対しております。

基本的には政策論を中心に書いております。国会議員の事務所へ陳情します。

ご意見ご感想をよろしくお願い致します。

好きな漫画:ゴーマニズム宣言、金色のガッシュ、3月のライオン、進撃の巨人、もやしもん、ダイヤのエース、黒子のバスケ、銀の匙、鋼の錬金術師、ハイキュー!! アルスラーン戦記

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好きな食べ物:そば、寿司、天ぷら、おにぎり、トマト、ピザ、パスタ、ソーセージ、ポトフ、フィッシュ&チップス、ペペロンチーノ、フライドポテト。

好きな飲み物:緑茶、麦茶、カシスオレンジ、果実系ジュース、CCレモン、日本酒

好きな女性のタイプ:明るくて家庭的な日本人女性

趣味:読書(核戦略、地政学、国際政治学、経済学など)とジョギング(1日往復10kmを週に2日ぐらい)

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