マンションが傾いた! 住宅市場はレモン市場である~前篇~

大変お世話になっております。
反逆する武士
uematu tubasaです。

【近況報告】
不況が私にダイレクトに影響しております。
ちょっと本当にまずいですね・・・
この件はいずれ書きたいなとは思います。

~~~以下は朝日新聞より~~~
http://www.asahi.com/articles/ASHBJ7DXMHBJUTIL068.html

杭のセメント量も偽装、45本の先端部 マンション傾斜

小林恵士 永田大 峯俊一平、工藤隆治 2015年10月17日05時39分

横浜市都筑区の大型マンションが傾いた問題で、杭の先端部で使うセメントの量のデータが偽装されていたことが16日わかった。マンションは、傾きのない棟を含む全4棟の建て替えを前提に業者が住民と協議する。住民の賛否は分かれ、建て替えの条件となる住民合意は見通せない。

 杭の工事をしたのは、旭化成の子会社の旭化成建材。旭化成と横浜市によると、杭は4棟の地下に計473本打ち込まれている。

 セメント量のデータが偽装されていたのは、傾いた1棟と他の2棟に使われていた45本。工事の際、杭の先端部を固定する「根固め」の工程で流し込むセメント量について、計器のデータ転用や改変が確認されたという。量が少ないと、杭の固定が不十分になる可能性がある。

 杭が強固な支持層に到達したかを記録するデータも3棟の38本で偽装されていたことがわかっている。セメント量のデータ偽装と重複している杭もあり、偽装がある杭は計70本になるという。いずれのデータも、掘削機に搭載された同じプリンターで印刷する仕組みだ。

 ログイン前の続き旭化成建材は16日、セメント量のデータ偽装について横浜市に報告した。旭化成によると、7日には元請けの三井住友建設に報告していたという。

 16日の住民説明会には、旭化成建材の前田富弘社長も出席。セメント量のデータ偽装についても説明した。前田社長は報道陣に対し、「何らかの意図的な操作があったと認識している」とし、「強度については現時点で大地震が来ても倒壊の恐れはないと聞いている。住民には大変申し訳なく思っている」と述べた。また、セメントのデータ偽装を行ったのは、傾いた1棟で問題のあった8本の杭を施工したのと同じグループだと明らかにした。

 また旭化成は16日、旭化成建材が過去10年間に杭工事をした全国約3千棟の物件について、所在する都道府県や用途を月内にも公表する方針を示した。今後の調査方法やスケジュールも発表する。

 旭化成によると、全国の自治体から問い合わせが相次いでおり、調査結果よりも先に所在地の内訳を公表することにした。個別の物件名は公表しないが、広報担当者は「所有者の要望など必要に応じて今後検討したい」と話す。(小林恵士)

■全棟建て替え、賛否分かれる

 全棟建て替えの提案に、住民の思いは様々だ。

 傾いた棟の隣の棟に住む男性(80)は「補償も住居も用意するって言うんだから満額回答じゃないか」。一方、幼稚園に通う娘を持つ40代の女性は「転居という選択肢は想像できない。通園も含めてまた一からとなると大変」と語った。

 9日から始まった住民説明会。三井不動産レジデンシャルは当初、補償については「皆様からのご要望を受け、考え方を整理のうえ、ご提示させていただく」としていた。

 方針が変わったのは、報道で問題が明るみに出た翌日の15日。夜に開かれた説明会には、藤林清隆社長も出席。「全棟建て替え」のほか、部屋の買い取りや精神的負担への補償、一時退避のためのホテル代や仮住まいにかかる費用も負担する考えを明らかにした。だが、「全棟建て替えは現実的ではない」と考える住民もおり、怒声が飛ぶ場面もあったという。

 マンションが傾いた過去のケースでは解決に時間がかかっている。一昨年、住友不動産が販売した横浜市西区の11階建てマンションで、建物が傾いたことが判明した。市によると、構造上危険な状態で、傾いた棟の全65世帯が仮住居に転居。「建て替え」「買い取り」「補強」で住民間の意見が割れ、発覚から2年あまりたっても、まだ方針は決まっていないという。(永田大)

■「5分の4以上賛成」が条件

 「マンション建て替えには住民の合意形成が必要だが、複数の棟がある団地では特にハードルが高い」

 阪神大震災以降、50棟超の建て替えに携わった戎(えびす)正晴弁護士(兵庫県弁護士会)は指摘する。被災した神戸市のマンションでは、複数の棟の1棟のみが被害を受け、建て替えが必要な団地があった。「被災した棟の住民の立場を、問題ない棟の人に理解してもらうのが重要だった」

 横浜市のマンションは全4棟で、傾いたのは1棟だが、三井不動産レジデンシャルは全4棟の建て替えを前提に住民と協議する。

 区分所有法によると、団地を丸ごと建て替える場合、所有者全員の5分の4以上で、各棟の3分の2以上の賛成が必要となる。1棟だけ建て替える場合でも、その棟の所有者5分の4以上に加え、他の棟を含む全所有者の4分の3以上の賛成が条件だ。

 横浜市のマンションは4棟で約700戸あり、丸ごと建て替えるには少なくとも560戸以上の賛成が必要となる。「150億円以上」(大手ゼネコン関係者)とみられる建て替え費は業者側が負担するが、引っ越しや子どもの転校などで生活環境が大きく変わる。戎弁護士は「住民が異なる事情を抱える中、突然の建て替えは難しい判断だ」と話す。

 国土交通省によると、全国のマンションは約613万戸。過去に建て替えられたマンションは1万6600戸、計211件だけだ。多くは旧耐震基準下で建設され、老朽化したケースだが、10件は2005年に発覚した耐震偽装事件で強度不足が発覚したマンションだった。耐震偽装事件では、すべてのマンションの建て替えに6年を要した。(峯俊一平、工藤隆治)

■傾いたマンション問題の経緯

2005年11月 マンション着工

  06年6月 分譲開始

  07年12月 完成

  14年11月 傾きに気づいた住民が、三井不動産レジデンシャルに相談。その後、「東日本大震災によるひずみ」との回答を受ける

  15年6月 住民の依頼を受け、同社が傾いた棟周辺のボーリング調査を開始

     9月 杭の一部が固い地盤に届いていないことを同社が住民や横浜市に報告

    10月6日 杭の施工記録にデータの転用・加筆があったことを同社が市に説明

       9日 同社が住民説明会を開始

      14日 杭工事をした旭化成建材がデータ改ざんを認め、調査・改修費用の全額負担を表明

      15日 三井不動産レジデンシャルが全棟建て替えを基本に協議していく考えを住民に説明
~~~以上、朝日新聞より~~~~

簡単に言えば、神奈川県のとあるマンションが傾いていて、安全性に問題があるということのようです。

私が出すであろう住宅問題に関する書籍でもマンションに関して取り上げるつもりでした。
今回は大雑把ではありますが、私の知見を披露したいと思います。

この問題において、考えるべきは2点あります。
1、どうすれば未然に防ぐことができたのか
2、問題が発生した場合、どのように対処するのか


2に関しては、責任の所在を明らかにして、建替えや金銭的な保障をするという方向になると思います。
この場合は施工をした会社に問題があるというのはほぼ確定なので、責任を取っていただくほかありません。

旭化成建材が工事したマンションにおいて調査を実施するとのことです。
問題が全国に拡大しないことを祈るばかりです。

朝日新聞の記事にもしっかりと記載がありますが、マンションの建て替えっていうのには高いハードルがあります。
>>区分所有法によると、団地を丸ごと建て替える場合、所有者全員の5分の4以上で、各棟の3分の2以上の賛成が必要となる。1棟だけ建て替える場合でも、その棟の所有者5分の4以上に加え、他の棟を含む全所有者の4分の3以上の賛成が条件だ。

このようなハードルがございますので、マンション全体に関係する問題において、合意形成は極めて難しいことになってしまうのです。区分所有法という法律が曲者でして、マンションの老朽化に伴う修繕や建替えが上手くいかない原因となってしまっています。

この件に関しては私自身考えがまとまっていないということもありますが。あえて爆弾発言をしましょう。

マンションの区分所有を原則禁止するべきだと思います。

例えば、マンションを1棟まるごと所有している大家さんがいらっしゃって、耐震工事や建替えを実施するとなると、様々なハードルがありますが、少なくとも合意形成が難しくて何も物事が進まないということはないわけです。

大家さんの決断ですべて決定されるわけですよ。

しかし、マンションを区分所有するということになると話は別になります。
仮に100戸のマンションですべて入居者がいる場合、少なくとも100名の所有者がいることになります。
100名以上が話し合いで物事を解決するとなると難しいですし、時間が必要です。

しかも、区分所有法で5分の4以上の賛成がないと物事を決定することができないのですよ。
マンションが何らかの危機的状況に陥った場合、身動きが取れず、朽ち果てるということも十分にありえるわけです。

こういった構造的問題がマンションには存在しているのです。
私は住宅こそが我が国日本が抱える構造問題であり、構造改革が必要な分野なのではないかと考えております。
かなり大胆な政策を実施しなければ、この根深い問題をぶった斬ることはできないと思うのです。


規制改革が必要でしょうし、財政支出を伴う政策も必要でしょう。
マンションだけでなく、賃貸全般や戸建て住宅(いわゆる持家)にも構造的な問題があります。

それらに対して、解決策を提示するのが12月31日に出版される私の著作第三弾となるわけですよ。
凄まじい内容になることだけは保証します(笑)

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プロフィール

uematu tubasa

Author:uematu tubasa
平成生まれの尊皇攘夷派で、某国立大学の経済学部出身の
uematu tubasaと申します。

基本情報技術者、電子書籍作家。

失業と低所得と借金に負けない!
私は戦う、この残酷な世界で!

北朝鮮の核実験がきっかけで政治に興味を持ちました。
『消費税廃止への進撃』
『ビジネスの種を蒔け』
『究極の空き家対策』
『家賃半額』を出版しました。
『雇用、所得、物価の一般理論(仮)』
『我が国日本の海洋戦略(仮)』
『日銀は錬金術師(仮)』
『ケインズは二度死ぬ(仮)』
『なぜバターがスーパーから消えたのか(仮)』
『住宅資産倍増計画(仮)』
『天皇器官説(仮)』
『移民拒絶論(仮)』
『人口補完計画(仮)』
『地政学の強化書(仮)』を出版する予定です。

日本核武装論の出版が中期的目標です。

核武装推進論者、ネオクラシカルリアリスト(新古典派現実主義者)、地政学を国立大学の必須履修科目にするべきと考えています。

自主憲法制定論者(現行憲法破棄、大日本帝国憲法改正)、女系天皇公認論者、暫定的な保護貿易協定推進論者、消費税廃止論者、経済ナショナリスト、公的家賃補助導入論者、対米自立論者、日米同盟堅持論者、反特定亜細亜、移民拒絶論者。

すべての売国法案に反対しております。

基本的には政策論を中心に書いております。
ご意見ご感想をよろしくお願い致します。

好きな漫画:ゴーマニズム宣言、金色のガッシュ、3月のライオン、進撃の巨人、もやしもん、ダイヤのエース、黒子のバスケ、銀の匙、鋼の錬金術師、ハイキュー!! アルスラーン戦記

好きなPCゲーム:泣きゲー全般(主にKey作品)

好きな食べ物:そば、寿司、天ぷら、おにぎり、トマト、ピザ、パスタ、ソーセージ、ポトフ、フィッシュ&チップス、ペペロンチーノ、フライドポテト。

好きな飲み物:緑茶、麦茶、カシスオレンジ、果実系ジュース、CCレモン、日本酒

好きな女性のタイプ:明るくて家庭的な日本人女性

趣味:読書(核戦略、地政学、国際政治学、経済学など)とジョギング(1日往復10kmを週に2日ぐらい)

特筆事項:性別は男性(遺伝子組み換えではない) 両親共に日本人

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