Why Japanese people! 住宅の寿命が20年ておかしいだろ!

大変お世話になっております。
反逆する武士
uematu tubasaです。

~~~~以下は日経ビジネスオンラインより~~~~~
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/report/16/021800009/030300007/?rt=nocnt

Why!×2 なぜ日本人は家の価値に無頓着なの?
住まいに徹底的にこだわるドイツの実情


2016年3月4日(金) 林 英樹

「今すぐこの場でご紹介できる物件はありません」

 ドイツ南西部の街フライブルクの中心部にある不動産屋。客として入店した記者が物件の紹介をお願いすると、対応したジェシカ・キッセルさんはきっぱりとこう言い切った。

でも不動産屋さんですよね?なんで紹介できないのですか??戸惑う記者に対してキッセルさんも少し困惑顔になりながら教えてくれた。

 「ここでは現時点であなたと同じような条件で家を探しているお客さんが十数人います。2015年夏ごろから特に物件が足りなくなりました。連絡先と詳しい条件を教えて頂ければ新たな物件をこちらからご紹介できますが、別の方が先に決めてしまう可能性はあります」「日本とは状況が違うかもしれません。ですが時間をかけてゆっくりと探していきましょう」

 前回のオンライン記事「Why!なぜ日本人は住宅ローンに大金を払う?ドイツから見えた日本の家の異常さ」では、お笑いタレント・厚切りジェイソンの持ちネタ“Why Japanese people!”を引き合いに、日本の住宅制度に内在する根源的な問題について触れた。

 オンライン記事は「日経ビジネス」2月22日号特集「家の寿命は20年~消えた500兆円のワケ」連動企画として配信。仮にメンテナンスを尽くしたとしても家の価値が正当に評価されにくい日本独特の問題に焦点を当てた。「資産」と言いながら、あたかも「消費財」であるかのような扱いになっている日本の家。日本に暮らしていると、こうした状況が当たり前のように感じてしまうが、決してグローバルスタンダードではないという事実を、ドイツを例に明らかにした。

 が、強調しておきたいのはドイツを楽園のように礼賛したかったわけではないという点だ。ドイツでは家を資産化するため、これまでに様々な政策を打ってきた。代表例が「Bプラン」「Fプラン」と呼ばれる都市計画。将来的な人口動態を予測し、20年先までの住宅地の範囲を厳格に限定している。需給をバランスさせることで、家の資産価値が落ちにくい構造を作り上げた。

 総世帯数を800万戸分も上回る総住宅数を抱えているのにも関わらず、今でも年間90万戸の新築を作り続けている日本。結果として、資産価値の低下が常態化し、空き家の急増が社会問題となった。使い捨てに近い日本の住宅政策はひょっとしてズレているのではないか――。「常識の非常識」について考えてみる一助になればとの思いから記事を書いた。

 だが、もちろんドイツの住宅政策は万能ではない。

ドイツでは家の資産化を進める副産物として、弊害も生じている。それが顕著に表れているのが慢性的な家不足問題だ。

 冒頭のキッセルさんから後日、記者の元にメールが届いた。そこには5軒の物件情報が添付されていたが、3~5カ月先に入居可能な賃貸住宅のみで、分譲住宅は含まれていなかった。

家が見つかるまでホテル暮らし

 3年前にイギリスからドイツ・ミュンヘンに移り住んだ日本人男性は言う。「うちは妻子と3人家族だが、なかなか家が見つからなかったので1年半は狭い単身用アパートに住んでいた。希望する条件に合った物件が出てきても見学申し込みの時点で他の人が先に成約してしまうことも多々あったよ」。ドイツに移住した日本人の中には住む家すら見つからず、半年以上ホテル暮らしを続けている例もあるという。

 ドイツの新築着工件数はこの10年間で年15万~25万戸で推移してきた。総住宅数と総世帯数は同水準の4000万戸超で均衡している。

 20年前後で資産価値がゼロになる日本の木造住宅と異なり、石造りが主流のドイツの住宅の場合、60~80年は価値が残ると言われている。加えて、省エネ性能を評価する制度(エネルギーパス)が整っているため、中古住宅であっても最先端の省エネ設備を導入するリフォームを行えば、家の資産価値が向上する仕組みになっている。

 実際、ドイツの一戸建て・二戸建て住宅を建築年代別に見ていけば、1958~1968年が全体の16%に相当する236万戸。1969~1978年は同13%の194万戸に上る。1918年以前の住宅も220万戸と同15%を占めている。

ドイツの首都ベルリンの街並み。戦前の古い家は今も住宅として使われている

 もちろん日本のように地震や台風などの天災が起こる確率が低いという環境の違いがあるため、単純比較はできない。だが、需給がバランスしている点に加え、建物の資産価値を担保する制度が整っていることから、家の資産価値が落ちにくい仕組みになっているのは厳然たる事実だ。

 一方、需給がバランスしているが故に、前述のように空き物件が見つからないという問題が起きている。ただ、家を資産として捉えているドイツでは、家がなかなか見つからない、建てられないという状況は当たり前のこととして受け入れられている。キッセルさんが言うように、家は「時間をかけてゆっくりと探し出すもの」という意識がしっかりと根付いているからだ。

 前回の記事に登場したアンドレアス・デレスケさんはエネルギー消費量を大きく抑える「パッシブハウス」と呼ばれる最新鋭の集合住宅を建てるのに5年の月日を費やした。住民代表として計画段階から関わったため、5年間は「四六時中家のことばかりを考えるような状況」に陥った。だが、結果として資産価値を高めることができたため、「まったく後悔はない」と話す。

デレスケさんが住むフライブルクの先進モデル地区から路面電車を乗り継ぎ郊外へ向かうと、緑に囲まれたエリアに立つマンション群が見えてくる。これらは自治体が管理する公営住宅だ。築50年に近づいたため、最近、このうちの2棟で大規模リノベーション工事が行われた。

住民予定者を事前にマッチング

 工事では、ベランダの開口部を大きく外に張り出す構造に変更。建物全体の延べ床面積を1000平方メートル分大きくした上で、1フロアごとの部屋数を6から9へ増やし、入居できる総世帯数を底上げした。その結果、自治体へ入る家賃収入が増え、大規模リノベーションにかかったコストを短期間で回収できるようになった。ドイツではこのような公営住宅が充実している。建設主体は日本のように自治体に限定されているのでなく、民間団体も許可さえ受ければ、自由に建設することができるのが特徴的だ。

大規模リノベーション後の公営住宅(写真左)と、まだリノベーションが行われていない公営住宅(写真右)

 この公営住宅では、大規模リフォームの完成後にあるイベントが開かれた。フロアごとに入居を希望する住民予定者らが事前に顔合わせをし、自己紹介し合う。そこでちょっと性格が合いそうにないなと感じたら入居希望を取り下げることができる。希望するフロアとは別のフロアの住民予定者と合いそうだと思えば、入居予定の部屋を変更することも可能だ。

 この公営住宅に住む高齢女性は「事前に気の合う仲間を見つけられたので安心して住むことができた」と笑顔で話す。公営住宅であっても入念に、時間をかけて事前に入居予定者同士のマッチングを行う。家を資産と考えるドイツならではの試みだろう。

 今、ドイツは難民・移民受け入れを巡って揺れている。ヘンドリクス環境・建設相は、年10億ユーロの住宅支出を2020年まで2倍の年20億ユーロに拡大する必要があると発言。年15万~25万件の新築着工件数を年40万戸規模に増やす考えだが、新築住宅の着工規制やリーマンショックを機に建築会社の数は減少傾向が続いており、すぐには対応できない状況にある。

 政府が難しいかじ取りを迫られているのは間違いない。ただ一時的な措置として政策変更を余儀なくされたとしても、家の資産化という政策の大綱は揺るぎがない。
~~~~以上、日経ビジネスオンラインより~~~~

ドイツでは家を探すのに時間をかける必要があるようです。
日本だったら考えられないですね。それだけ需要と供給が均衡しているということなのでしょう。

我が国日本では800万戸以上の空き家が存在する一方で新築も建てられております。
しかも、これまで行われた住宅投資額の累積と住宅の資産価格には500兆円の開きがあります。
日本国民が住宅を資産ではなく、耐久消費財にしてしまったことが原因です。


固定観念のように住宅は20年から25年以上経過したら価値は”0”という評価をされてしまいます。
それっておかしくないかというのが私の主張ですし、日本経済をよく知る外国人の意見なのです。

あのリチャード・クーもこの住宅が日本において耐久消費財になっていることを指摘して嘆いておりました。

現在の私の考えを述べます。

これは荒療治が必要だと思います。
日本国民の固定観念をぶっ壊すためには大胆な政策が必要なのです。丁寧に教育する時間はありません。
合理的に、古い家を建て替えたり、リノベーションしたりして資産管理した方が良いと思わせなければなりません。

具体的には、空き家建て替え補助金と新築抑制政策です。

800万戸もある空き家を10年で半分に減らします。つまり1年で40万戸の空き家を建て替えます。
空き家を長期優良住宅に建て替えたら、建設費の50%を補助金として支給するのです。
支給条件は少なくとも免震であること、省エネ設備があること、国産木材を使用していることです。

例えば、1棟4000万円だったならば、2000万円を支給します。

新築抑制政策を実行します。
新築への低金利融資を廃止します。各種減税措置を廃止します。
それだけで20万戸ぐらいは抑制できると思います。それでも建て替え需要が存在するので、大工さんは困らないでしょうが。

景気対策にもなる、空き家対策にもなる、住宅の価値が高まる。
1石3鳥の政策になるでしょう。

日本で最強の住宅政策を立案して見せますよ!!

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No title

反逆する武士様の文を読む限り長期優良住宅に期待を寄せておられるようですがあれではだめです。海外でアクアが走り出そうというとき日本だけ燃費10kmのなんの変哲もないコンパクトカーをすごいすごいと乗り回すようなものです。

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00152/
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00125/
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00086/

HOMEs の松尾和也さんの記事を載せて起きます。
上記以外にもあるのでぜひよんでみてください。

No title

長期優良住宅といっても問題だらけです。その問題だらけの家を新築しても意味がないかと。
・1000ガル程度は無損傷の新築でなければ新築禁止
・断熱性は沖縄以外Q値1以下必須
・窓のU値1.5以上の低スペック窓の販売禁止
・インスペクター制度の普及とインスペクターの育成

これぐらいやらないとだめでしょうね。30年しかもたないごみが量産されるだけです。
プロフィール

uematu tubasa

Author:uematu tubasa
平成生まれの尊皇攘夷派で、某国立大学の経済学部出身の
uematu tubasaと申します。

失業と低所得と借金に負けない!
私は戦う、この残酷な世界で!

北朝鮮の核実験がきっかけで政治に興味を持った若者です。
『消費税廃止への進撃』
『ビジネスの種を蒔け』
『究極の空き家対策』を出版しました。
『家賃半額(仮)』と『住宅資産倍増計画(仮)』を出版する予定です。

日本核武装論の出版が中期的目標です。

核武装推進論者、ネオクラシカルリアリスト(新古典派現実主義者)、地政学の基礎は理解しております。

自主憲法制定論者(現行憲法破棄、大日本帝国憲法改正)、女系天皇公認論者、暫定的な保護貿易協定推進論者、消費税廃止論者、経済ナショナリスト、公的家賃補助導入論者、対米自立論者、日米同盟堅持論者、反特定亜細亜、移民拒絶論者。

すべての売国法案に反対しております。

基本的には政策論を中心に書いております。国会議員の事務所へ陳情します。

ご意見ご感想をよろしくお願い致します。

好きな漫画:ゴーマニズム宣言、金色のガッシュ、3月のライオン、進撃の巨人、もやしもん、ダイヤのエース、黒子のバスケ、銀の匙、鋼の錬金術師、ハイキュー!! アルスラーン戦記

好きなPCゲーム:泣きゲー全般(主にKey作品)

好きな食べ物:そば、寿司、天ぷら、おにぎり、トマト、ピザ、パスタ、ソーセージ、ポトフ、フィッシュ&チップス、ペペロンチーノ、フライドポテト。

好きな飲み物:緑茶、麦茶、カシスオレンジ、果実系ジュース、CCレモン、日本酒

好きな女性のタイプ:明るくて家庭的な日本人女性

趣味:読書(核戦略、地政学、国際政治学、経済学など)とジョギング(1日往復10kmを週に2日ぐらい)

特筆事項:性別は男性(遺伝子組み換えではない) 両親共に日本人

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