住宅政策の最大の問題点は立地なのかもしれない

大変お世話になっております。
反逆する武士
uematu tubasaです。

【近況報告】
脚を怪我しました。
現在治療中です。
おそらく完治するのが2月上旬になるでしょう。

正月にお金使い過ぎたorz
忘年会と新年会に呼ばれ過ぎて・・・○万円ふっとんだ(悲)

~~~~~以下は日経新聞電子版より~~~~~~
http://www.nikkei.com/article/DGXKZO10749750W6A211C1TZD000/

人口減だけじゃない 空き家生むもう一つの問題点
論説委員 谷隆徳

2016/12/18 2:30 日本経済新聞 朝刊

全国で空き家の増加が問題になっている。人口減少社会に突入し、住宅に対する需要が徐々に減ってきたことだけが理由ではない。供給面からみると、もうひとつ別の理由が浮かび上がってくる。

 蔵造りの町並みが「小江戸」と呼ばれ人気の埼玉県川越市。市内の南東部に向かうと近隣に農地もある地区の一角に、まだ真新しい建売住宅群が見えてくる。ここは開発を抑制する市街化調整区域だが、市が条例で規制緩和し、建設が可能になった物件だ。
 
 その結果、市の人口は増えた一方で、突然の開発ラッシュが周囲の環境を変えた。生活排水の流入に伴う水路の悪臭に対して、近隣の農家などから苦情が殺到した。新たな宅地では公共下水道の代わりに浄化槽を設置しているが、新住民の維持管理がずさんだったために起きた事態だ。

 逆に、新住民からは農薬散布や堆肥のにおいに不満が上がった。地価が安い調整区域に開発がシフトした結果、街なかでの不動産取引が落ち込むという副作用もあった。

 「子育て世代が増えるなどプラス面もあったが、虫食い開発に伴う弊害が広がってきた」(刀根則明・市開発指導課長)と、市は11年10月に開発に対する規制を06年以前の状況に戻した。現在、市はコンパクトな街づくりへ、かじを切り始めている。

 行き過ぎた規制緩和を見直した川越市はまだいいのだろう。今も全国各地で宅地開発が続いている。13年だけでも、東京ドーム約960個分に当たる4500ヘクタールの農地が住宅地に変わった。

 日本の住宅建設の大きな問題点は、再建築率が著しく低いことだ。住宅着工戸数全体に対する、古い住宅を壊して建てた住宅の割合を表す指標である。

 国土交通省によると、14年度の再建築率は9.1%で、調査を始めた1988年度以降、最低だった。低下傾向が続き、初めて10%を割った。

 大ざっぱにいうと、10カ所で住宅が建設されても、古い住宅を取り壊して新しく造られるのは1カ所に満たない。かつての川越市のように、農地などでの開発圧力が今も強いことを示している。

 人口減少で住宅需要が伸び悩む一方、供給面では古い物件をそのまま残して、新規供給が続く。これが、空き家が急速に増えている、もうひとつの理由だ。

 その結果、老朽化した家屋の後始末に追われているのが全国の自治体だ。最近でも、兵庫県姫路市や鳥取市、福岡県宗像市などが、倒壊する危険がある空き家を強制的に撤去した。費用は所有者に請求するのが原則だが、これまで行政が撤去した住宅の大半は、所有者が死亡して相続も放棄されているなど、現所有者がわからない物件である。

 今後、日本は「多死社会」に突入する。維持管理の手間や税負担を嫌って親の家屋を引き継がない動きがさらに広がれば、行政任せになる空き家が爆発的に増えるだろう。

 空き家の発生を抑えるにはまず中古住宅の流通市場を整備し、売買を活性化する必要がある。そのためにも「アパート建設を結果的に促すような税制のゆがみを直すと同時に、市場参加者が共有できる住宅建設の目安を国が示すべきだ」と日本大学の中川雅之教授は話す。中川教授は10年後の着工数について「現在の3分の2から半分程度が妥当な水準ではないか」とみる。

 加えて、新築住宅は「長期優良住宅」のように耐久性に優れ、間取りの変更や維持管理もしやすい物件を中心にすべきだろう。その方が築年数がたっても取引しやすくなる。しかし、しっかりとした住宅だからといって、どこに建ててもいいわけではない。
市が規制緩和に踏み切ったのは2006年5月。道路への接続など一定の条件をつけたものの、それ以降どこでも住宅を建てられるようになった。市の想定以上に宅地開発は進み、5年半の間に開発許可を受けた件数は約1400件、5700区画に上った。

 長岡技術科学大学の樋口秀准教授が実施した調査をみると、新潟県長岡市で09年6月から2年間に認定を受けた長期優良住宅の17%は、市街化調整区域に建てられていた。市街化区域でも中心部の物件は少ない。調整区域内の物件などは将来、コンパクトな街づくりを進めるうえで、むしろ障害になる可能性がある。

 人口に続いて20年ごろには世帯数も減少に転じ、住宅需要は本格的に減り始める。空き家の増加、それに伴う街の荒廃を防ぐためには、住宅を誘導する区域を都市計画でしっかりと定めることが欠かせないのだろう。
~~~~~以上は日経新聞電子版より~~~~~~

最近私は空き家問題や家賃補助についてブログ記事を作成しております。
その記事を作成している中で、いい案が浮かぶことが多いのです。

ただ、未だにわからないことがあります。
住宅政策における立地をどのように扱うべきなのかということです。

空き家問題の解決策はわかるのですよ。
既存住宅市場の活性化と透明性の確保を行いつつ、新築抑制政策と建て替え促進政策を同時に行います。
また、空き家駆逐税を創設し、空き家を賃貸する場合に家賃補助をします。
空き家をそもそも減らしていき、活用を促し、それでも駄目なら建て替えようということです。

でも、地方自治体が人口増を目的とした規制緩和で無計画に住宅地が増えてしまったのですよ。

>>市が規制緩和に踏み切ったのは2006年5月。道路への接続など一定の条件をつけたものの、それ以降どこでも住宅を建てられるようになった。市の想定以上に宅地開発は進み、5年半の間に開発許可を受けた件数は約1400件、5700区画に上った。

そしたら以下のようなことになってしまったわけです。

>>その結果、市の人口は増えた一方で、突然の開発ラッシュが周囲の環境を変えた。生活排水の流入に伴う水路の悪臭に対して、近隣の農家などから苦情が殺到した。新たな宅地では公共下水道の代わりに浄化槽を設置しているが、新住民の維持管理がずさんだったために起きた事態だ。
>>逆に、新住民からは農薬散布や堆肥のにおいに不満が上がった。地価が安い調整区域に開発がシフトした結果、街なかでの不動産取引が落ち込むという副作用もあった。

コンパクトシティを実現して、行政費用を最小化しなければならない時代に、これは駄目ですよ。
もし、それなりの数の新築を認めるのであれば、こんな立地の住宅に対して、日本政府や地方自治体の税金を投入していいのかと。

具体的に申し上げるのであれば、リフォーム助成金や建て替え助成金を投入していいのでしょうか。
そんなわけない!

ただ、立地により税金投入を決めるというのは本当に難しいのですよ。
できれば、宅地を縮小しなければなりませんし、そのように誘導しなければならないわけです。

私の頭にある案は以下になります。

1980年以前に建てられた集合住宅及び戸建て住宅に関しては
建て替え助成金を支給する。
そうすれば、規制緩和で比較的最近建築された住宅は対象外になりますので。

地方自治体である程度の規模であれば、都市計画(コンパクトシティ化と宅地縮小は必須)を策定してもらって、日本政府に提出してもらうということも必要でしょうね。
ただ、そうなると宅地縮小に難色を示す自治体も存在するでしょうから・・・・。

悩ましいところですよ。本当に。

上記の記事でやはり・・・と感心したのは以下になります。

>>新築住宅は「長期優良住宅」のように耐久性に優れ、間取りの変更や維持管理もしやすい物件を中心にすべきだろう。その方が築年数がたっても取引しやすくなる。しかし、しっかりとした住宅だからといって、どこに建ててもいいわけではない。

そうなのですよ。
日本の長期優良住宅も他国に比べたら、規制が甘いとか基準が甘いという意見がございますけれども、住宅後進国であるという自覚をもって、最低限の基準から始めるべきなのではないかと。

今後の日本において、新築は「長期優良住宅」以外は認めないという大胆な規制を導入すべきだと思います。
生ぬるいこと言えない段階にきてますよ。

以上です。
人気ブログランキングに参加しております。
よろしければクリックをお願い致します。

人気ブログランキングへ

モッピー!お金がたまるポイントサイト

【ご紹介】
反逆する武士uematu tubasaが『消費税廃止への進撃』を出版しました。
消費税廃止への進撃
以下では「現在公開可能な情報」を一部ご紹介。
日本経済に少しでも関心がおありでしたら、ご購入をお勧めします。

◆効果・効能◆
経理担当者が読むような実務書を参考にして、消費税に関する基礎知識を簡潔にまとめ、わかりやすく説明しました。
マクロ的観点とミクロ的観点から考えて、消費税の存在そのものに疑問を呈している電子書籍となっています。
そもそも経済とは何か、そもそも税金とは何かという政治経済の根本を見つめ直すことができます。
消費増税を簡単に口走る政治家、知識人、エコノミストの妄言を駆逐することができます。


★★★
uematu tubasaは国会議員へ「消費増税の阻止してほしい」と陳情している日本国民です。
本書の販売による純利益は陳情するための交通費になります。
★★★

◆利益の一部寄付◆
本書を1冊ご購入につき20円を拉致被害者家族会へ寄付します。
2015年8月30日に第1弾の寄付を行う予定です。
どのような形で寄付するのかといった詳細に関しては後日『反逆する武士』にて発表します。
『反逆する武士』参照URL:http://hangyakusurubusi.blog.fc2.com/

◆対象読者◆
本書は以下に該当する日本国民向けに書きました。ご購入をお勧め致します。
1、日本経済の復活を望むが具体的に何から始めるべきかわからない日本国民
2、日本国内で豊かな生活を送りたい、もしくは少しでも現在の経済的苦境から抜け出したいと考えている日本国民
3、世界最強のエコノミストを目指している日本国民

====加筆修正予定====
2014年12月8日に大規模な加筆修正を行いました。現在第5版です。
誤字脱字や事実誤認などございましたらお気軽にメールをお送りください。
歴史に爪痕を残す電子書籍にするために、読者の皆様から送られてくるメールが頼り。
首を長くしてお待ちしています。
反逆する武士のメールアドレス:rebelbushi@gmail.com

※※※補足情報※※※
本書はMicrosoft Office Word2010を使用して作成されました。
加筆修正を随時行っていきますので、何卒ご理解の程をお願い致します。
【字数】現在約5万9000字

スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

uematu tubasa

Author:uematu tubasa
平成生まれの尊皇攘夷派で、某国立大学の経済学部出身の
uematu tubasaと申します。

基本情報技術者、電子書籍作家。

失業と低所得と借金に負けない!
私は戦う、この残酷な世界で!

北朝鮮の核実験がきっかけで政治に興味を持った若者です。
『消費税廃止への進撃』
『ビジネスの種を蒔け』
『究極の空き家対策』
『家賃半額』を出版しました。
『雇用、所得、物価の一般理論(仮)』
『我が国日本の海洋戦略(仮)』
『日銀は錬金術師(仮)』
『ケインズは二度死ぬ(仮)』
『なぜバターがスーパーから消えたのか(仮)』
『住宅資産倍増計画(仮)』
『天皇器官説(仮)』
『移民拒絶論(仮)』
『人口補完計画(仮)』
『地政学の強化書(仮)』を出版する予定です。

日本核武装論の出版が中期的目標です。

核武装推進論者、ネオクラシカルリアリスト(新古典派現実主義者)、地政学を国立大学の必須履修科目にするべきと考えています。

自主憲法制定論者(現行憲法破棄、大日本帝国憲法改正)、女系天皇公認論者、暫定的な保護貿易協定推進論者、消費税廃止論者、経済ナショナリスト、公的家賃補助導入論者、対米自立論者、日米同盟堅持論者、反特定亜細亜、移民拒絶論者。

すべての売国法案に反対しております。

基本的には政策論を中心に書いております。
ご意見ご感想をよろしくお願い致します。

好きな漫画:ゴーマニズム宣言、金色のガッシュ、3月のライオン、進撃の巨人、もやしもん、ダイヤのエース、黒子のバスケ、銀の匙、鋼の錬金術師、ハイキュー!! アルスラーン戦記

好きなPCゲーム:泣きゲー全般(主にKey作品)

好きな食べ物:そば、寿司、天ぷら、おにぎり、トマト、ピザ、パスタ、ソーセージ、ポトフ、フィッシュ&チップス、ペペロンチーノ、フライドポテト。

好きな飲み物:緑茶、麦茶、カシスオレンジ、果実系ジュース、CCレモン、日本酒

好きな女性のタイプ:明るくて家庭的な日本人女性

趣味:読書(核戦略、地政学、国際政治学、経済学など)とジョギング(1日往復10kmを週に2日ぐらい)

特筆事項:性別は男性(遺伝子組み換えではない) 両親共に日本人

特にルールはありません。自由にコメントをお願い致します。

※常識の範囲内でコメントを削除する可能性がございます。ご了承ください。

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
FC2カウンター
反逆する武士のツイッター
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR